賣房子要繳什麼費用？除了房地合一稅，別忘了這些隱形成本！代書費、履保費及雜項支出一次看懂！

快速看懂賣房須繳納的2大稅費

各位準備出場的屋主大大、水水們，恭喜您即將把心愛的（或者住了很久想換掉的）房子推向市場，迎接白花花的銀子！但先別急著開香檳，俗話說得好：「舊的不去，新的不來；錢包不空，福氣不來！」（咦，後面這句好像是我自己加的）。賣房子就像一場盛大的告別派對，除了要跟房子說掰掰，還得跟一些意想不到的「費用嘉賓」打聲招呼。今天，我們就來掀開這些嘉賓的神秘面紗，除了房地合一稅，還有哪些隱形成本！代書費、履保費及雜項支出一次看懂！讓您在賣房的康莊大道上，少踩幾個坑，多留點銀子在口袋裡！

準備好了嗎？讓我們用最輕鬆的方式，來認識一下賣房子要繳什麼費用？最主要會來跟您荷包「深情互動」的兩位重量級稅務大臣！

第一位稅務大臣：土地增值稅 – AKA「土地公的紅包稅」

這位「土地增值稅」老兄，簡稱「土增稅」，可是個狠角色。您可以想像一下，您買房的時候，那塊土地可能還是個害羞的小姑娘，身價平平。經過了歲月風霜，加上政府德政（例如旁邊開了捷運、蓋了公園，或是隔壁住了個大明星導致地價上漲），這塊土地搖身一變，成了風情萬種的貴婦，身價自然水漲船高。

傳說中的台灣萬萬稅開口就說啦：「哎呀，這土地增值，您個人也沒做啥特別努力，主要是社會進步和公共建設的功勞嘛！所以，這增值的部分，得分一點回來給社會大眾，繼續建設地方，這就是所謂的『漲價歸公』精神啦！」於是，土增稅就光榮誕生了。

• 它的外觀與圖符意義？ 想像一下，當您賣掉房子，地方稅捐稽徵處就會寄來一張充滿官方氣息的「繳款書」。上面會有您的名字、土地的相關資料，最重要的是，一串讓您心跳加速的數字——應繳稅額。這張單子，就像是土地公親自發出的「紅包認領券」，告訴您這塊土地在您手上「增值」的成果，該上繳一部分作為「香油錢」了。圖符意義？大概就是一個箭頭向上、旁邊畫個錢袋的感覺吧！代表土地價值 UP UP，荷包裡的錢要 OUT 一些。

• 它主要作用有哪些？
  1. 實現漲價歸公：把土地自然增值的部分利益，收歸公有，用於社會建設。
  2. 抑制土地投機：讓短期買賣土地的「土財主」們，因為要繳這筆稅而稍微收斂一點。
  3. 健全地方財政：這是地方政府重要的財源之一，用來鋪路、蓋學校、辦活動，都靠它了！

這位老兄的脾氣，會因為您是否符合「自用住宅用地」的條件而有所不同。如果是自用，稅率會親切許多，就像土地公摸摸您的頭說：「乖孩子，少收你一點！」但如果不是，那稅率就會比較「公事公辦」囉！

第二位稅務大臣：房屋交易所得稅 – AKA「房地合一稅2.0」或「賣房利潤分享稅」

這位「房地合一稅」老弟（目前已經進化到2.0版），相對年輕，但威力不容小覷。簡單來說，就是您賣房子「賺到的錢」，要拿一部分出來繳稅。以前的制度比較複雜，土地和房屋的稅是分開算的，常常讓人一個頭兩個大。現在「房地合一」，就是把房屋和土地的獲利綁在一起看，清清楚楚，明明白白（雖然計算起來還是有點小複雜啦）。

想像您是個股神，低買高賣股票賺了錢，要繳證所稅（雖然目前停徵，但概念類似）。賣房子也是一樣，如果您的賣出價格，扣掉當初買入的成本、相關費用，還有前面那位「土地增值稅」老兄拿走的份額之後，還有賺頭，那這位「房地合一稅」老弟就會笑咪咪地走過來跟您說：「老闆，分紅啦！」

• 它的外觀與圖符意義？ 這個不像土增稅會有單獨一張稅單馬上寄給您。通常是您在完成房產交易後的特定期限內（通常是過戶登記日後的30天內），要主動向國稅局「申報」。您會需要填寫一些表格，計算您的所得。圖符意義？可以想像成一個磅秤，一邊是您的賣房收入，另一邊是您的成本，如果收入那邊比較重（有獲利），旁邊就會出現一個稅務人員伸出手掌的圖案，意思就是「獲利了結，稅金拿來！」

• 它主要作用有哪些？
  1. 實現居住正義：抑制短期炒房，讓房地產市場更健康。持有時間越短，稅率越高，炒短線的代價可是很高的！
  2. 稅制簡化與公平：將房屋和土地的交易所得合併課稅，避免了以往制度的一些漏洞。
  3. 挹注國庫收入：這筆錢收進來，也是國家建設的重要財源。

這位老弟的稅率，跟您持有房子的時間長短有著「天長地久」的關係。抱得越久（持有時間越長），它對您可能就越溫柔（稅率越低）。如果您是短期進出，那它可能就會變身「重稅猛男」，讓您深刻體會時間就是金錢，也是稅金的道理！

賣房稅費的試算方式

聽完兩位稅務大臣的自我介紹，是不是覺得頭有點昏昏的？別怕，深呼吸！接下來我們試著用比較「人性化」的方式，來聊聊這兩筆主要的稅費，大概是怎麼算出來的。但請注意，這裡只是大原則，實際情況千變萬化，精確的數字還是要請專業代書或稅務機關幫您算才準喔！就像看食譜學做菜，自己煮出來的味道跟大廚的可能還是有差嘛！

土地增值稅的奇幻漂流計算法：

這位「土地公的紅包稅」怎麼算呢？它的核心精神是「漲了多少，就繳多少的比例」。

1. 找出起點與終點的身價：
   • 起點身價（前次移轉現值或原規定地價）：您當初買這塊地的時候，政府認定的公告土地現值是多少。
   • 終點身價（本次移轉現值）：您現在要賣掉，政府公告的土地現值又是多少。
2. 物價指數調整：因為錢會變薄（通貨膨脹嘛！），所以起點身價會根據物價指數做些調整，讓比較基準公平一點。
3. 計算漲價總數額：終點身價減掉（調整後的）起點身價，就是土地漲價的總額。
4. 扣除改良土地費用：如果您在這段期間有花錢改良土地（例如填土、整地等，要有合法證明喔），這部分可以扣除。
5. 套入稅率公式：算出來的「漲價總數額」會依照不同的級距，適用不同的稅率（一般稅率分為20%、30%、40%等累進稅率）。
   • 超級VIP自用住宅優惠稅率：如果您的房子符合「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅條件，那恭喜您！可以享受「超級VIP」的10%優惠稅率，這可是省很大的絕招！但條件比較嚴格，像是設戶籍、持有年限、面積限制等等，務必請代書確認清楚。

土增稅試算小劇場： 想像您買地時，土地公告現值是100萬，賣的時候變成500萬。中間物價指數調整後，您的「起點」可能變成150萬。那麼漲價總額就是500萬 – 150萬 = 350萬。這350萬再根據不同級距去適用稅率。如果是自用，那可能就是用優惠稅率來算，是不是聽起來就「舒服多了」？

房地合一稅2.0的利潤大解密：

這位「賣房利潤分享稅」的計算，相對直觀一些，就是「賺多少，繳多少的比例」。

1. 成交價額（您賣出去的價格）：這是您的總收入。
2. 減：原始取得成本：您當初買這間房子的價格（要有證明喔，像是契約書）。
3. 減：相關必要費用：例如仲介費、代書費、裝修費（能增加房屋價值或效能的，且有發票憑證）、本次土增稅、印花稅等。這些是可以合理扣除的支出。
4. 減：土地漲價總數額：（這是避免重複課稅，前面土增稅已經針對土地增值課過了，這裡要扣掉）。
5. 等於：課稅所得：以上加加減減後，如果還有剩（恭喜您賺錢啦！），這就是您的課稅所得。
6. 乘以：適用稅率：這個稅率就非常關鍵了！它跟您「持有房子多久」有密切關係：
   • 持有2年內：45% (我的老天鵝啊！幾乎一半去了！)
   • 持有超過2年，未滿5年：35%
   • 持有超過5年，未滿10年：20%
   • 持有10年以上：15%
   • 自住房地優惠：如果您符合自住房地相關條件（例如個人或配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年，且交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用），課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元的部分，就按10%優惠稅率課徵。這個也是省很大的大絕招！

房地合一稅試算小劇場： 假設您房子賣了2000萬，當年買1200萬，相關費用花了100萬，土地漲價總數額是200萬。 那您的課稅所得就是：2000 – 1200 – 100 – 200 = 500萬。 如果您只持有了3年，那就要用35%的稅率：500萬 * 35% = 175萬（心痛的感覺！）。 但如果您符合自住優惠，且持有滿6年，那課稅所得500萬，超過400萬的部分是100萬，就用10%稅率：100萬 * 10% = 10萬元（是不是感覺從地獄回到了人間？）。

所以說，賣房前，好好了解這兩位稅務大臣的脾氣，試算一下可能的稅費，才能更精準地掌握您的實際獲利喔！

除了稅務大臣，還有哪些「友情客串」的費用呢？

賣房子除了要上繳國家稅金，過程中還可能有一些其他的花費，我們稱之為「友情客串」的費用，雖然金額可能不像前面兩位那麼驚天動地，但累積起來也是一筆小數目，可別忽略囉！

1. 仲介服務費 – 「媒人紅包不能少」 如果您是透過房仲公司幫您賣房子，成交之後，房仲人員辛辛苦苦幫您帶看、打廣告、談價格，總得給人家一點「服務費」吧！這就像媒人幫您促成一樁好姻緣，總得包個紅包感謝一下。
   • 行情價：在台灣，一般來說，房仲服務費的上限是買賣雙方合計不超過成交總價的6%。通常的分配是賣方負擔4%，買方負擔1%~2%。當然，這個比例是可以談的，看您的談判功力，也看房仲公司的規定。
   • 何時付：通常是在買賣契約簽訂，或是尾款交付完成過戶後支付。
2. 代書費 – 「文件魔法師的酬勞」 買賣房子牽涉到很多複雜的法律文件和過戶流程，例如簽訂買賣契約、產權移轉登記、塗銷貸款設定等等。這時候就需要專業的「代書」（地政士）來幫您處理這些繁瑣的「魔法陣」。
   • 服務項目與費用：
     • 簽約費：買賣雙方簽訂契約時，代書在場見證並擬定契約的費用，通常由買賣雙方平均分攤。
     • 所有權移轉登記費：辦理產權過戶的代辦費用，這筆主要是買方支出。
     • 塗銷原貸款設定費：如果您賣的房子還有貸款，需要請代書幫您辦理塗銷原來的抵押權設定，這筆費用通常由賣方負擔。費用大約幾千元不等。
   • 提醒您：代書費的行情會因地區、案件複雜度、代書的資歷而略有不同，可以多比較幾家。
3. 履約保證費用 – 「交易安全的守護神基金」 為了保障買賣雙方的交易安全，避免發生賣方收了錢卻不過戶，或買方付了錢卻拿不到房子的窘境，現在很多交易會透過「履約保證」的機制。簡單說，就是找一個公正的第三方（通常是銀行或建經公司）來保管買方支付的價金和賣方應提供的文件，等一切手續都辦妥了，再把錢撥給賣方，把權狀交給買方。
   • 費用分攤：履約保證的費用，通常是成交總價的萬分之幾（例如萬分之六），由買賣雙方平均分攤。雖然要多花一點錢，但能大大降低交易風險，其實很划算！
4. 原房貸相關費用 – 「跟舊愛說掰掰的手續費」 如果您的房子還有房貸未清償，賣掉房子後，除了要還清貸款本金，銀行可能還會有一些相關費用：
   • 塗銷抵押權的規費與代書費：前面提過了，這是賣方要處理的。
   • 部分銀行可能收取的帳戶管理費或提前清償違約金：這個要看您當初跟銀行簽訂的貸款合約內容。有些合約會規定在特定年限內提前清償，需要支付一定比例的違約金。賣房前，最好先跟您的貸款銀行確認清楚。
5. 清潔費、小型搬遷費、簡易修繕費 – 「讓房子美美出嫁的治裝費」 為了讓房子能賣個好價錢，或者至少讓買家看得順眼，有些屋主會在賣房前，進行一些「面子工程」。
   • 專業清潔：把家裡打掃得窗明几淨，尤其是廚房、浴室等重點區域。
   • 小型搬遷或清運：搬走一些舊家具，或清運一些雜物，讓空間看起來更寬敞。
   • 簡易修繕：例如牆壁重新粉刷、修補一些小瑕疵（漏水壁癌一定要處理好啊！不然會有瑕疵擔保問題）。 這些費用可大可小，視屋況和您的要求而定。但通常花小錢讓屋況變好，有助於提升房子的價值和成交速度。
6. 印花稅 – 「合約上的小貼紙，意思意思」 賣房子時，在簽訂「不動產買賣契約書（公契）」時，買方需要按契約金額貼足千分之一的印花稅票。對賣方而言，主要是在收到價款時開立的「收款收據」上，如果金額超過一定數目，可能需要貼印花稅票（通常是千分之四，但有特定情況的豁免）。不過，實務上，如果透過房仲和代書，這部分他們會協助處理，且金額通常不高。

哇！哩哩叩叩加起來，好像也不少耶！所以，賣房子前，除了期待入帳的金額，也要對這些可能的支出有個底，才不會到時候手忙腳亂，影響了開心賣房的好心情！

世紀大哉問：自己賣房？還是交給房仲卡省事？ – 「省錢大作戰 vs. 省力大作戰」

這問題就像「鹹粽好吃還是甜粽好吃」一樣，沒有標準答案，全看個人口味（和能力）！

自己賣房（DIY大挑戰）：

• 迷人之處（優點）：
  • 省下仲介費：這絕對是最大的誘因！一筆4%的仲介費，如果房子總價高，省下來的錢可是相當可觀，夠您去歐洲玩一趟還有剩！
  • 完全主導：價格怎麼訂、房子怎麼介紹、跟誰談，全都自己說了算，享受當老大的快感！
  • 直接溝通：可以直接跟買方接觸，了解對方真實想法，避免訊息傳遞失真。
• 荊棘之路（缺點）：
  • 時間和精力的大量投入：您得自己研究市場行情、定價、刊登廣告（現在網路平台很多，但也要花時間經營）、接聽無數通詢問電話（半夜響都有可能）、親自帶看（犧牲假日是基本款）、過濾買家（形形色色的人都有，安全要注意）。
  • 專業知識的考驗：不動產交易涉及法律、稅務、貸款等專業知識，一個不小心可能就掉坑裡。光是契約條文怎麼擬，權益怎麼保障，就夠讓人頭痛了。
  • 議價技巧的挑戰：買方通常都很會殺價，您得有心理準備跟對方鬥智鬥勇，還不能傷了和氣。
  • 客源相對有限：房仲公司有龐大的客戶資料庫和行銷通路，自己賣的曝光度可能比較受限。
  • 交易安全的風險：如何確保買方真的有誠意？如何安全地收取訂金和尾款？這些都是學問。

委託房仲（專業團隊來相挺）：

• 省心之處（優點）：
  • 省時省力：把所有麻煩事都丟給房仲，您只要負責做最終決定和簽名就好，簡直是「懶人福音」。
  • 專業服務：房仲通常具備市場行情分析、行銷策略、法律稅務諮詢、買方過濾、議價協助等專業能力。
  • 廣大客源與行銷：房仲公司的品牌、通路、廣告資源，能讓您的房子接觸到更多潛在買家。
  • 交易安全相對有保障：正規的房仲公司會有一定的作業流程和法務支援，加上若搭配履約保證，能降低很多風險。
  • 客觀建議：有經驗的房仲能提供您關於定價、屋況整理等方面的客觀建議。
• 心痛之處（缺點）：
  • 仲介服務費：這就是享受專業服務的代價，一筆不算小的開銷。
  • 可能遇到不夠專業或不老實的仲介：這也是有可能的，所以慎選房仲公司和服務人員非常重要！多打聽、多比較，看看評價。
  • 溝通成本：您還是需要跟房仲密切溝通您的需求和底線，確保他們的方向跟您一致。

所以，到底該選誰呢？

• 如果您是… 時間充裕、對房地產交易有一定了解、不怕麻煩、喜歡凡事自己來、且對自己的談判技巧有信心的人，那麼「自己賣房」或許可以挑戰看看。
• 如果您是… 工作忙碌、對交易流程霧煞煞、希望快速成交、不想處理瑣事、且願意支付服務費換取專業和便利的人，那麼「委託房仲」會是比較省心省事的選擇。

其實，也沒有絕對的好壞。最重要的還是評估自己的狀況、能力、時間以及對風險的承受度。就像自助旅行跟團體旅遊，各有各的樂趣和考量嘛！

賣房費用總盤點，開心數錢笑開懷！

表格一：賣房子相關費用總整理表 (台灣地區適用)

費用/稅費名稱 (Fee/Tax Name)	費用性質/說明 (Nature/Description)	通常由誰負擔 (Typically Borne By)	估計金額/計算方式 (Estimated Amount/Calculation Basis)	備註/重點提醒 (Remarks/Key Points)
主要稅費 (Major Taxes)
土地增值稅 (Land Value Increment Tax – LVIT)	針對土地「公告土地現值」在持有期間的漲價總數額所課徵的稅賦，體現漲價歸公精神。	賣方	依土地漲價總數額，乘以適用稅率（一般用地稅率為20%、30%、40%三級累進；符合自用住宅用地條件者，可適用10%優惠稅率）。計算基礎為「本次移轉現值 – (前次移轉現值或原規定地價 × 物價指數) -土地改良費用等」。	符合「一生一次」或「一生一屋」等自用住宅優惠稅率條件較嚴格（如設籍、持有年限、面積限制等），務必請代書協助確認。
房地合一稅 2.0 (Property Transaction Income Tax – Integrated Housing and Land Tax 2.0)	針對房屋及土地出售的合計利得（獲利）所課徵的所得稅。	賣方	(房屋土地交易所得額 = 成交價額 – 原始取得成本 – 可減除之相關費用 – 依土地稅法計算之土地漲價總數額) × 適用稅率。稅率依持有房屋土地的期間長短而定（短期持有稅率較高，如2年內45%；長期持有稅率較低，如10年以上15%）。符合自用住宅條件者有400萬元免稅額，超過部分按10%課徵。	賣方需於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內自行申報繳納。相關費用（如仲介費、代書費、裝修費等）的單據憑證應妥善保存作為扣除依據。自住優惠條件（如設籍並實際居住滿6年等）需確實符合。
其他可能費用 (Other Potential Costs)
仲介服務費 (Real Estate Agent Commission)	若透過不動產仲介公司（房仲）協助售屋，成交後需支付的服務報酬。	賣方 (依約定，一般為4%)	市場行情通常為成交總價的特定百分比，賣方部分約為成交價的4%（買賣雙方合計不得超過成交價的6%）。	此為法定上限，實際費率可與房仲協商。簽訂委託銷售契約時應明確約定。
代書費 (Scrivener Fee / Land Administration Agent Fee)	委託地政士（代書）辦理不動產買賣契約簽訂、產權移轉登記、抵押權塗銷等相關法律文件的專業服務費用。	賣方 (負擔部分項目)	1. 簽約費：約新台幣2,000元至6,000元不等，通常由買賣雙方平均分攤。 2. 塗銷原房貸之抵押權設定登記費：約新台幣2,000元至4,000元不等，由賣方負擔。	費用會因案件複雜度、地區及代書專業資歷而有所不同。賣方主要負擔與自身貸款塗銷、產權清楚交付相關的代書作業費用。
履約保證費用 (Escrow Service Fee)	為保障買賣雙方在交易過程中的權益及資金安全，由銀行或建經公司等第三方機構提供價金保管及流程控管的服務費用。	買賣雙方平均分攤	約為成交總價的萬分之三到萬分之六，由買賣雙方平均分攤。例如，成交價1000萬元，費用為萬分之六，則總費用6000元，買賣方各負擔3000元。	此非強制性費用，但能有效降低交易風險（如賣方拿到錢不過戶，或買方付錢賣方卻跑路等）。
原房貸相關費用 (Fees related to Existing Mortgage)	若出售的房屋尚有銀行貸款未清償，在賣房過程中清償貸款並塗銷抵押權時，銀行端可能產生的費用。	賣方	1. 提前清償違約金：視原貸款合約條款而定，部分銀行對特定年限內的提前還款會收取違約金。 2. 銀行塗銷抵押權相關手續費：部分銀行可能收取小額行政手續費。	賣房前應先向原貸款銀行確認是否有提前清償違約金及其計算方式。
清潔費／簡易修繕費／搬遷費 (Cleaning / Minor Renovation / Moving Costs)	為了使房屋賣相更佳、順利點交，或因搬遷所產生的相關支出。	賣方	金額不定，視屋況、個人需求及工程大小而定。	適度的清潔與修繕有助於提升房屋價值或加速成交。搬遷舊物也是賣方責任。
印花稅 (Stamp Duty)	賣方在收取價金時開立的收款收據，若金額達一定門檻（目前為新台幣250元以上），需按金額的千分之四貼用印花稅票。	賣方 (就收款收據部分)	收款金額的千分之四。例如，收到尾款500萬元，印花稅為2萬元 (但實務上通常會以票據或匯款方式處理大額價金，收據的處理方式及是否需貼花，代書會協助)。	金額通常相對較小。主要的不動產買賣契約（公契）印花稅由買方負擔。賣方的部分主要在銀錢收據上，實務上可諮詢代書如何合法節稅或處理。

PS：溫馨提醒：以下表格為一般情況概述，實際費用可能因地區、個案複雜度、房價、服務提供者及政府最新法規而有所差異，建議諮詢專業人士以獲得最精確資訊。)

 

總而言之，賣房子就像嫁女兒，既有喜悅，也有一些「嫁妝」和「紅包」要準備。除了主要的土地增值稅和房地合一稅這兩位「稅務大咖」之外，仲介費、代書費、履約保證費等「友情客串」的費用，也都是需要事先了解和規劃的。

記住，魔鬼藏在細節裡！多一分了解，就能少一分意外的支出。希望這篇文章能幫助您在賣房的路上，撥開金錢的迷霧，順利成交，然後開開心心地規劃下一段人生旅程（或是用賣房的錢，利用重購退稅機制再去買一間更大的房子，然後…再次循環？開玩笑的啦！）。祝您賣房順利，荷包滿滿，笑容燦爛！

 

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