走出台灣萬萬稅迷霧-土地增值稅與房地合一稅制度的演變與政策意涵

前言：掌握不動產稅制的核心價值

台灣的土地與房屋因為「不可再生」與「地點稀缺」，天然具有增值潛力。政府為了兼顧公共利益與市場穩定，運用土地增值稅與房地合一稅這兩項「資本利得稅」，直接針對交易漲價部分課徵高額稅負。印象中如何走出台灣萬萬稅迷霧-土地增值稅與房地合一稅制度的演變與政策意涵做一徹底瞭解，本文將以淺顯易懂的方式，從歷史沿革與理論基礎、稅制功能與政策目標、土增和房地稅機制、重複課稅防範，以及「平均地權」、「能力課稅」與「居住正義」等核心價值，完整整理出台灣不動產稅制的「調控稀缺市場」實務對策，並提供走出台灣萬萬稅迷霧的簡化建議。

1.歷史沿革與理論基礎

土地稅制源於孫中山先生「平均地權、漲價歸公」的政治主張。依據中華民國憲法第143條第3項，「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之」。我國1930年頒布《土地法》即將土地稅（包括地價稅與土地增值稅）列入法律，旨在抑制投機、避免壟斷，將不勞而獲之地價增益轉化為公共財源。二戰後，臺灣在1954年實施都市平均地權條例，再次明定「照價徵稅、漲價歸公」等措施，將土地增值稅作為落實平均地權的重要工具。

從經濟學角度來看，土地增值稅符合經濟地租理論：土地供給固定，其價值升高屬於社會進步或公共建設的成果，政府對此徵稅不會扭曲資源供應，只會減少投機尋租行為。亨利·喬治（Henry George）的主張亦認為土地稅可以回收由公共發展帶來的地租利得，減少貧富不均。因此，土地增值稅的制定背景結合了平均地權思想、經濟地租理論等多重理論基礎，使得「漲價歸公、社會共享」成為制度精神的核心。

房地合一稅（房屋與土地交易所得合一課徵的所得稅）則是近年為修補稅制漏洞而生。傳統上，我國房屋交易所得由綜合所得稅或營利事業所得稅課徵，土地交易則課徵土地增值稅，造成短期交易漠視資本利得、稅基分割的缺失。2016年（民國105年）立法通過房地合一稅制度，將房屋與土地的交易所得按實際交易價連動課稅，並針對短期持有者加重稅率。後續2021年（民國110年）再修法（2.0版），進一步延長短期重稅持有期間，以強化對短期炒作的抑制。整體而言，兩稅制的演變都反映了追求租稅公平、分享公地利得與抑制投機的理論旨趣​。

2.稅制功能與政策目標

• 市場調控與抑制炒作：土地增值稅與房地合一稅都旨在打擊炒作投機行為。土地增值稅針對所有權移轉時的地價增益課稅，使地價因投機而產生的未經勞動的收益部分回歸公共；房地合一稅則將土地和建物交易利得整合課徵，避免投資者透過分開交易避稅，並對短期持有者祭出高稅率（例如持有2年內最高45%）以遏止短期炒作​。這種差別稅率設計鼓勵長期持有、減少短線獲利動機，有助於平抑房市波動。
• 稅制公平與實際課稅：傳統稅制常以公告地價課稅，與實際交易脫節；新制房地合一稅則採「實價課稅」，使稅基更貼近市場實況。此舉可以避免納稅義務人利用公告地價與實際價差規避課稅，實現「按交易所得多寡課稅、兼顧納稅者能力」的原則​。在房屋交易部分，房地合一稅提供「自用住宅優惠」：個人出售自住住宅時，交易所得新制可扣除400萬元免稅額，超過部分再以10%優惠稅率課徵，另外針對換屋也設有退稅抵稅機制，以兼顧民眾居住需求。整體來看，稅制修法的方向是建立透明合理的課稅制度，並兼顧投資與居住目的需求，避免對一般市民造成不當負擔​。
• 居住正義與財富再分配：兩項稅制均強調將資產增值利得轉化為公共利益。政府明文將房地合一稅新增稅收用於住宅政策與社會福利支出，以縮小貧富差距、落實居住正義。孫中山所說「地主不勞而獲之利益，應收歸人民共享」體現了稅制的精神，也轉化為現代社會對「居住正義」的追求：讓高所得者或投機者所獲地價增益部分回饋社會，而非單純由少數富人享受。透過稅收再分配，土地與房屋稅制的核心在於服務公共利益、合理使用土地資源、促進社會穩定與公平。

3.理論基礎：為何要課徵土地與房屋增值稅

3-1. 經濟地租與公共收益

• 經濟地租：土地因地點與資源稀缺，每一次交易都可能產生「純增值」──與投資、勞動無關的溢價。
  
• 漲價歸公：孫中山「平均地權」思想強調，未經私人努力而自然增值的部分，應回歸國家或社會使用。這種理念刻寫在《中華民國憲法》第143條，並在後續《土地法》中落實。

3-2. 公平分配與市場效率

• 由市場驅動的地價漲幅，最終會反映在房價與租金上，可能加劇居住負擔。
• 課徵增值稅既能抑制短期炒作，亦能為公共建設與社會福利籌措資金。

基本上課徵土地與房屋增值稅的理論基礎，其核心在於實現社會公平、促進資源有效配置及增加政府財政收入。以下闡述其背後的邏輯：

3-3. 不勞而獲利得歸公，實現社會公平：

土地與房屋的增值，往往並非所有權人積極勞動或投入資本所致，而是社會經濟發展、政府公共建設、都市化進程等外部因素所帶動。例如，政府興建捷運、開闢道路，周邊土地價值自然上漲。這種因社會整體發展而產生的財富增長，屬於非勞動所得，若完全歸於私人，將擴大貧富差距，造成社會不公。透過增值稅，將部分增值收歸公有，可視為一種財富重分配，用於公共服務，回饋社會，體現「漲價歸公」的理念，縮小因資產持有而造成的貧富差距，維護社會公平正義。

3-4. 抑制投機炒作，促進資源有效配置：

若土地與房屋增值完全免稅，容易吸引投機者囤積房地產，期待未來增值獲利，而非將其投入生產或有效利用。這種投機行為會導致房地產市場價格虛高，資源錯置，影響經濟的健康發展。透過課徵增值稅，能增加投機成本，降低短期買賣的誘因，促使房地產回歸其居住和使用價值，引導資金流向更具生產力的領域，提升整體經濟效率。這有助於穩定房地產市場，避免泡沫化風險，保障一般民眾的居住權益。

3-5. 增加政府財政收入，支持公共建設與服務：

土地與房屋增值稅是政府重要的財政收入來源之一。這筆稅收可用於支持各項公共建設和社會福利支出，例如道路建設、學校教育、醫療衛生、社會救助等，提升公共服務品質，改善人民生活水平。尤其在都市發展快速的地區，土地增值潛力巨大，增值稅能為地方政府提供穩定的財源，支持城市的可持續發展。將因公共建設帶來的增值部分回饋於公共建設，形成良性循環。

3-6. 彌補資本利得稅制的不足 (部分國家/地區)：

在一些未對所有資本利得全面課稅的國家或地區，土地與房屋增值稅可以視為彌補資本利得稅制不足的一種方式。房地產作為重要的資本資產，其增值是資本利得的重要組成部分。透過單獨課徵房地產增值稅，可以確保這部分資本利得也能貢獻於公共財政。

課徵土地與房屋增值稅的核心理論基礎在於兼顧效率與公平，雖然在具體實施上可能存在爭議，但其理論基礎具有重要的合理性。不過在台灣總是上有政策下有對策，雖然理論上課徵土地與房屋增值稅是為了「漲價歸公」、「實現社會公平」，但在現實中，許多財團或大型土地持有者，透過法律規劃、制度設計與政治影響力，實際上可「成功避稅」，甚至「轉嫁稅負」，顯然違背稅負精神。以下是幾種財團常見的破解做法與運作邏輯：

表一：財團規避土地與房屋增值稅之常見手法整理表：

避稅手法	操作方式說明	主要規避稅項	稅制漏洞或盲點說明
1. 股權交易轉手	透過公司法人持有土地與建物，轉讓公司股權而非直接移轉不動產	土地增值稅、房地合一稅	稅法僅課徵「不動產交易」，未明文納入公司股權移轉所得
2. 操作交易價格	與關係人低價交易、虛增裝修／管理／融資成本等以壓低帳面利潤	房地合一稅	稅務機關難以核實真實市價與實際利潤
3. 重劃／徵收洗地	持有原始農地或工業地，等待都市計畫變更、參與重劃或徵收取得新建地	土地增值稅、房地合一稅	可主張土地成本提高，實質增值小，減少稅基
4. 信託與REITs	利用信託制度或資產證券化，轉讓收益權或受益憑證，非直接產權轉移	土地增值稅、所得稅	稅制對金融工具與信託交易課稅規範尚不完善
5. 制度遊說	透過政治關係與公協會影響立法方向，延後新稅制或放寬適用門檻	全部稅項（含房地合一與土增稅）	政策形成過程中易被資本團體壟斷話語權

4.土地增值稅：穩定地價、鼓勵長期使用

4-1. 設計重點

• 課徵時點：土地所有權移轉時計徵，使所有利益均被捕捉。
• 稅基計算：土地移轉現值 ── 取得時公告地價 = 漲價額。
• 累進稅率：依漲價額分為 20%、30%、40%三級，對短期交易者課以高率，長期持有（20 年以上）則有減免優惠。

4-2. 調控稀缺市場的機制

• 抑制囤地：高額稅率提高囤地成本，誘導願意長期開發或使用土地的投資者。
• 漲價歸公：所有土地自然增值均納入公共財源，用於交通、社福等社會建設。

5.房地合一稅：實價課稅、打通漏洞

5-1. 與過去制度比較

表二：課稅新舊制

課稅對象	舊制	新制（房地合一）
土地	土地增值稅	同左
房屋	房屋稅或房屋交易所得未明確	與土地合併計算
資本利得	無制度化	實價登錄下所得課稅

5-2. 差別稅率與短期炒作防範

• 持有 2 年內：45% 高稅率
• 2 ~ 5 年：35%
• 5 年以上：20%（自用住宅更優惠）

5-3. 擴大課徵範圍

• 預售屋：納入交易所得範圍，避免「預售屋套利」。
• 公司股權：將持有公司股權出售所隱含的房地交易利得一併課稅。

在這也有一個相當關鍵的問題，它涉及台灣不動產稅制設計的核心矛盾：理論上設計完善、實務上卻常被財團或高資產者「合法規避」。以下我們從制度缺口與財團常見對應手法兩方面來剖析：

表三：制度設計 vs 財團避稅現實

稅制項目	原本立意	財團實際避稅手法	避稅效果
土地增值稅	抑制囤地、漲價歸公	不移轉產權、僅移轉法人（公司）股權	完全規避課稅
房地合一稅	實價課稅、打擊短期炒作與套利	利用公司名義交易、申報成本虛增、分散轉手	減少或延後課稅
預售屋課稅	避免買賣預售屋套利	預售紅單轉讓不登記、用私下協議或轉介契約	規避課稅
自用住宅減稅	保護自住者權益	虛設戶籍或人頭持有，形同「假自住、真投資」	享有優惠稅率
高持有成本設計	利誘土地進入市場，避免閒置與囤積	長期持有土地以法人形式抵稅，並當作資產配置	可長期持有避稅

 

台灣現行土地增值稅與房地合一稅制在「理念上」具有公平性與抑制投機的正當性，但財團藉由結構操作、金融工具與制度漏洞，已建立一套規避稅負的「慣用模式」。這使得中產階級與一般自住戶承擔了相對更重的稅務負擔，而土地財富依然高度集中。

表四：財團／高資產者規避土地增值稅與房地合一稅手法總表

項目	規避手法名稱	操作方式描述	主要規避稅種	成效與影響
1	公司股權轉讓包裝不動產	透過法人名義持有不動產，再轉讓公司股權以達實質移轉	土地增值稅、房地合一稅	規避所有移轉稅，交易不須登記於地政機關，稅捐機關難掌握
2	人頭戶與假自住規劃	利用親友或員工設戶籍，假裝自用住宅取得優惠稅率	房地合一稅	降低稅率至10%，但實際上為出租、投資性質
3	裝潢費與虛報成本操作	提高房屋裝潢、代銷費等成本支出，壓低申報資本利得	房地合一稅	合法降低所得金額，進一步壓低應繳稅金
4	紅單轉讓逃避交易登記	在預售階段以「紅單」形式轉售，未落實產權登記，不觸發稅負	房地合一稅	難以監管與課稅，極易成為短期套利溫床
5	長期囤地 + 等待重劃	購買尚未開發土地，等待公共建設或都市計畫完成後再出售	土地增值稅（部份）	公告地價漲幅較小，實價與稅基脫鉤導致稅負不成比例
6	利用信託或人頭結構	將不動產信託於第三人或設立多層公司結構，分散所有權與控制權	全部相關稅目	複雜結構造成國稅局難查實實質所有權與利得來源，合法掩飾實際交易
7	利用公司作資產配置	不動產長期放入企業帳上作資本用途或投資工具，規避自然人個別持有稅務風險	房地合一稅、持有稅	公司可攤提成本或抵稅，並享有租稅延遲繳納機制
8	股東間私下移轉土地利益	公司內部調整股東結構分配土地利益，未實際產權移轉	土地增值稅、房地合一稅	交易在公司帳內完成，對外無公開紀錄，幾乎不受課稅

6.重複課稅防範：巧妙扣除設計

6-1.稅基扣除：

房地合一稅在計算交易所得時，先扣除已於土地增值稅中課徵的「漲價額」，確保同一漲價不被双重課稅。

6-2.實際公式：

 交易所得 = 實際賣價 −（買價 + 改善成本 + 費用 + 土地增值稅漲價部分）

6-3.結果：

土地增值稅捕捉所有增值，房地合一稅只課徵投資者扣除過後的剩餘所得，公平又效率。

在「土地增值稅與房地合一稅制」設計中為「避免重複課稅」與「減輕中低收入者負擔」它有兩大稅制精神重點：防範重複課稅、保障中低所得者，故台灣在土地增值稅與房地合一稅的設計上，採取了分離課稅與階段性扣除的方式，目的是：

• 避免對同一筆不動產利得進行雙重課稅（如：房屋與土地重複課）
• 保障真正的自住者與中長期持有者（也就是非短期炒作者）
• 透過各種扣除額與免稅門檻，降低稅負對中低資產者的衝擊

實際保護對象與比例（依2021~2023財政資料推估）

根據財政部、主計總處與不動產稅務專家彙整資料，以下財產或所得階層者，透過現行制度設計，可有效降低甚至免於繳納高額增值稅與房地合一稅：

表五：經統計的設計藍圖

類別	特徵與條件	可否有效減免	涉及制度設計	覆蓋比例估算（全國人口）
自住用戶	持有滿6年、出售唯一自用住宅	可扣除400萬交易所得	房地合一稅	約 40~50% 的房地產交易人群
中低所得家庭	經認定為低收入、中低收入戶	土增稅可申請免稅或減半	土地增值稅	約 10% （按戶籍計算）
長期持有者	土地持有超過20年	土增稅減徵20%	土地增值稅	約 30~35% 的高齡與早期購屋者
首購族	初次購屋、有自住需求者	房地合一稅稅率最低	房地合一稅	約 20% 交易量來源

PS：綜合估算可知：約有60%～70% 的台灣房地產持有者與交易者，在目前制度下可部分或全部減免稅負，特別是非投資性購屋者。因此對社會中產或底層者不會造成大規模的積怨反應。

 

7.核心價值：從稅制精神到社會效益

7.1 平均地權：土地自然增值屬公共

• • 憲法精神：土地自然增值非私人勞動成果，課徵後可回饋公共建設，縮短城鄉落差。

7.2 能力課稅：獲利越高稅負越重

• • 房地合一「差別稅率」體現「能力課稅」與「受益原則」，確保大額炒作者承擔更高稅負。

7.3 居住正義：照顧自住者

• • 自用住宅持有 6 年以上且個人所得未逾門檻，可適用 10% 或 20% 優惠稅率甚至免稅，保障基本居住需求。

7.4 市場穩定與可持續發展

• • 高持有稅降低囤地／囤房誘機，低移轉稅保障合理交易，兩者組合可減緩價格劇烈波動，提升市場效率。

目前從稅制精神到社會效益其核心價值雖然無法做到完全的公平，但己做到最大可負擔的情況下，如何在這位階中做更好的設計，防止財團對土地的壟斷呢？我們可以看到現行稅制已試圖兼顧公平與效率，但在「財團壟斷土地」的對策上仍有明顯不足。以下我將從稅制精神延伸至制度設計層面，針對「如何在最大可負擔的原則下，進一步防堵財團壟地」進行具體論述。

當前問題點是財團仍能透過制度漏洞繞過「公平稅負」，就實際執行中仍存在：

1. 土地增值稅稅基落後實價（公告地價低估）；
2. 公司股權交易避稅漏洞；
3. 信託與法人結構規避市場披露與課稅；
4. 囤地不建、閒置不售未受應有懲處。

 表六：制度深化的建議：兼顧可負擔與公平的新設計：

對象類型	面對問題	制度建議	預期效果
財團法人囤地	長期持有未開發、炒作增值	引入「囤地稅」或「土地閒置稅」，按持有年數與未利用程度累進課徵	減少非自用囤地、加速土地活化
利用公司避稅者	股權交易不需申報不動產移轉	強制公司股權轉讓達一定比例即視為資產移轉，納入課稅	擴大課稅範圍，遏止稅基流失
資產包裝炒房者	利用信託、人頭或裝潢費虛報成本	強化實價申報查核、限制信託持有不動產比例	降低人頭炒房可行性、增加查稅能力
城鄉落差地區	發展落後、無法享土地漲價紅利	建立「地價平衡基金」將都會區土地稅收入移轉至非都會建設	平衡區域發展，真正實現平均地權

現代土地改革不只是物理上的「劃地給人」，而是透過稅收與制度設計，讓：

• 利得屬公 → 用於社會投資；
• 自用者輕稅 → 保障基本居住；
• 投機者高稅 → 抑制囤積與空轉；
• 長期持有者 → 鼓勵理性利用與傳承；

在此基礎下，才能跳脫財團與投資人壟地、壟房，導致社會資源集中與住宅排擠效應的惡性循環。

8.實務建議與未來展望

8-1.持有稅累進優化
可考慮進一步提高地價稅與房屋稅累進度級，強化誘因結構。

8-2.延伸房地合一優惠期
將優惠稅率適用期間延長至持有 6~10 年以上，鼓勵長期持有。

8-3.智慧化稅務管理
結合實價登錄大數據，落實風險預警與精準稽徵，減少逃漏稅空間。

8-4.社會宣導與配套
加大租稅精神與優惠政策之宣導，讓民眾理解「稅收即公共福利」的理念。

台灣不動產稅制透過土地增值稅與房地合一稅雙軌並行，兼顧了抑制投機、落實公平與促進市場穩定的多重目標。累進稅率與扣除機制有效避免重複課稅，並透過自用住宅優惠體現居住正義。未來，在持有稅與移轉稅的再平衡、智慧化管理與公眾宣導下，台灣不動產稅制必能更全面地落實「地利共享、社會共榮」的憲法精神。

9.實務案例與國際比較

9-1.臺灣案例分析

近年臺灣地價與房價均出現劇烈波動，凸顯稅改的必要性。例如政府統計與市場觀察指出，2010年代後期至2020年代初，台北、新北等都會區房價、地價快速攀升，使得土地增值稅負及持有成本大增。面對公告地價與實際成交價脫節的現象，稅務機關加強實價登錄比對，並透過房地合一稅的實價課稅機制，防堵價差套利。臺灣曾出現案例：如某豪宅買家在取得土地與房屋後短期出售，若依舊制（分開課稅）有可能未達土地增值稅課徵門檻卻獲利甚豐，新制則能課徵較高稅額。此外，房地合一稅2.0亦針對特殊案例（如繼承後出售、合作建案等）作出額外規範，以避免投機規避稅負。整體而言，這些實務案例反映了税法設計的調適，並彰顯政策目的：透過加強稅基連動與差別稅率，引導市場投資回歸合理軌道，落實居住正義。

9-2.國際經驗比較

不同國家對房地產資本利得課稅的方式各異，臺灣的房地合一稅部分借鑑其精神。美國對房地產交易徵收資本利得稅（Capital Gains Tax），持有少於一年視為短期資本利得，適用與一般所得相同的漸進稅率（最高37%），持有超過一年則適用優惠長期資本利得稅率（根據所得層級約15%或20%）。這種設計同樣旨在鼓勵長期投資、抑制短期投機。相較之下，臺灣房地合一稅亦採取長短期分級差別稅率，思路一致。新加坡則沒有設置資本利得稅，房地產交易的「利得」通常不課稅；但新加坡對房地產轉讓廣泛課徵印花稅，包括買方印花稅、附加印花稅，以及若持有期內出售還要繳交賣方印花稅（最高可達15%），用以調節投資需求。總體而言，臺灣房地合一稅將課稅重點放在實際所得，並用高稅率抑制短炒；國外案例則多以不同方式平衡鼓勵自住、抑制投機，跟國際稅制比較下，從而借鑑並發展出台灣特有的稅制設計。

10.土地增值稅與房地合一稅之重複課稅分析

由於土地增值稅與房地合一稅均可能對同一筆土地利得課稅，法律設計上特別採取「稅基減除制」來避免雙重課稅。根據財政部說明，房地合一稅的課徵計算方式為「成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得（稅基）」​；其中「土地漲價總數額」即是依土地公告現值計算的增值部分，這部分已屬於土地增值稅的稅基。換言之，房地合一所得稅只對扣除土地增值稅基的剩餘所得課稅，避免了在同筆交易中重複對同一份地價增值課稅。

然而，由於兩稅稅率與稅基計算方式不同，仍可能出現疑似雙重課稅的個案。例如，若房地合一稅以實際交易價計算土地增值，而土地增值稅以較低的公告地價為基準，當實際成交價顯著高於公告價格時，超出公告價格的增值部分可能只在所得稅中被課稅，而公告基準內的部分則在土增稅與合一稅間「重疊」，雖然稅制盡力減除稅基，但部分理論上的重疊仍難完全避免。立法院研究報告也指出，現行雙軌並行的稅制在某些情況下，仍可能出現「已課土地增值稅的增值基礎，被房地合一稅再次課徵」的情形​。總體來說，制度透過扣除土地增值額的「稅基減除法」，儘量防堵重複課稅，但兩種稅制在實施細節上的差異，使得完全免除重複課稅仍具挑戰性。

 

表七：圖三的補充說明：

區段	區段說明	稅制對應	課稅爭議
A→B	取得時公告地價 → 轉移時公告地價	土地增值稅稅基（公告地價計算）	合法課稅，無爭議
B→C	公告地價 → 實際成交價	房地合一稅以「實際成交價」計算的利得	疑似重複課稅區，可能與 B 區段重疊

 

11.公共利益與社會公義的實現

綜觀臺灣土地與房屋稅制的設計，核心在於公共利益與社會公義的實現。一方面，以土地增值稅將由公共建設與經濟發展帶來的「風險地租」回收為國家財源，用於基礎設施與公共服務；另一方面，透過房地合一稅將未來可能轉為私人收益的房地產利得納入稅負調節，抑制不當囤積、實現稅收共享。此兩稅種之所以存在，正是為了「漲價歸公、資源合理利用」，避免土地成為單純的投機工具，並透過稅收調節來重新分配財富，減少貧富差距，維繫社會穩定​。從地方稅史料來看，孫中山時代即主張土地升值必屬全體人民共享，而當代的房地合一稅則將「居住正義」納入稅收目標。總而言之，這兩項稅制的中心精神是：將「不勞而獲的土地利得」轉化為公共利益，為社會帶來更公平的資源配置與穩定的居住環境，並在經濟成長中實踐財富再分配的理念。

 

表八：台灣土地稅制總整理表

稅制名稱	課稅對象	課稅基準	課稅時點	法源依據	稅制說明與政策目的
地價稅	持有土地者	公告地價 × 稅率	每年11月	《土地稅法》第16條	屬持有稅，依公告地價計算，對自用住宅、農地等有優惠稅率，目的在於合理反映土地使用情形與持有負擔，抑制閒置與囤地。
土地增值稅	轉移土地所有權者（買賣、贈與等）	土地現值漲價總額（=現值-原值）	移轉登記時（一次性）	《土地稅法》第34條	屬資本利得稅，僅針對土地本身的漲價部分課稅，體現「漲價歸公」原則，避免土地不勞而獲收益成為私利。
房地合一稅	土地+建物交易所得者（自然人或法人）	實際交易所得（扣除成本與土增稅稅基後）	財產交易所得稅申報時（次年5月）	《所得稅法》第4-5條及相關修正案	屬所得稅的一環，針對房地合一交易後的整體資本利得課稅，短期交易（持有2年內）稅率最高達45%，鼓勵長期持有，防炒房。
契稅	不動產買受人（僅適用買賣）	買賣契約價金或核定價格	辦理登記前	《契稅條例》	與買賣契約有關的單一稅項，稅率一般為6%，但部分自用住宅可減半徵收。主要作為交易合法登記依據與地方財源。
遺產稅	繼承人	土地公告現值 + 建物評定現值 + 其他遺產	遺產發生後6個月內申報	《遺產及贈與稅法》	屬財富轉移稅，針對因死亡取得不動產的情況課徵，土地部分以公告現值課稅，與市場價值可能有落差。
贈與稅	受贈人（或贈與人）	同上	贈與發生後30日內	《遺產及贈與稅法》	同為財富移轉課稅，與遺產稅並列，常用於親屬間土地過戶或提前財產分配。

 

補充說明

1. 地價稅與土地增值稅屬於地方稅收來源，為地方政府重要的財源。
2. 土地增值稅與房地合一稅間設有「稅基減除」機制，避免同一筆土地利得被雙重課稅。
3. 房地合一稅實施前，土地與房屋分開課稅，造成稅基分離，容易造成規避行為；新制整併後大幅提升課稅效率與公平性。
4. 農地、公益信託、宗教用地等特殊用途土地，在多數土地稅制下享有減免或免稅規定，政策上鼓勵土地公益使用或永續經營。
5. 土地公告現值與實價登錄制度差異大，導致不同稅種可能出現課稅落差，目前政府正逐步推進公告現值合理化與實價課稅。

 政策方向與未來發展

• 朝向「實價課稅」、「合理評價土地與建物價值」、「抑制投機炒作」為核心趨勢。
• 推動稅制整併與資訊公開，避免稅基重疊與灰色避稅空間。
• 地方政府亦被賦予更多調整空間，例如不同用途地價稅差別稅率，以土地活化利用為目標。
• 稅制公平性將持續與「居住正義」掛鉤，尤其在高房價時代，稅收設計成為調控工具之一。

12.台灣土地萬萬稅，如何簡化土地稅制的利弊建議

台灣現行的土地與不動產稅制名目繁多，不僅包含地價稅、房屋稅、土地增值稅、房地合一稅，還有囤地稅、閒置稅等衍生版本。起初立法者為了落實「漲價歸公」及「按能力課稅」理念，鼓勵長期持有、自住者減稅、抑制短期炒作，設計了各種稅目與累進、差別稅率，並透過公告地價、實價登錄、稅基減除等制度機制，試圖捕捉各種增值所得。然而，複雜的計算方式、各種減免與扣除條件，卻在實務上成為納稅人與稅務機關互相推諉、爭議不斷的來源，反而增加了社會成本。

12-1.過度細分的問題

1. 多重稅基與減除公式
   土增稅以公告地價增值（B–A）為基礎，房地合一稅則以實價減原取得（C–A）再扣除土地增值（B–A），實際稅基為 C–B。三者名詞相近卻含義不同，相同比對 A、B、C 三個數字進行多重加減，計算流程冗長。
2. 公告地價與市價落差
   公告地價往往低於市場成交價，導致土增稅與合一稅的稅基揭示方式不一致，營造了所謂「重複課稅」或「稅基漏扣」的灰色地帶，納稅人要花大量時間理解與爭取。
3. 減免門檻與優惠條款繁瑣
   自用住宅、長期持有、繼承轉贈、抵價地、法定減免……一長串的條件、比例、時效、申請程序，讓一般民眾與小規模投資者無從掌握，也使得擁有專業稅務資源的大財團反倒更有優勢。

12-2.簡化基準的可行方向

1. 合併稅基、統一計算
   建議以「實際成交價減去原始取得價（C–A）」為唯一稅基，不再分拆公告地價。直接以實價登錄資料與原始取得資料比差額計算增值，可大幅降低計算步驟與爭議。
2. 調整稅率結構為單一累進制
   不再區分土增稅與合一稅的不同稅率與減免門檻，改為一套「累進式增值稅率」，例如增值 10% 以下稅率 20%，10–50% 30%，50% 以上 40%。自用住宅與長期持有者可適度函授扣除額或免稅額，簡單明瞭。
3. 強化資料透明與自動申報
   利用實價登錄、地政、稅務系統連線，自動比對持有年限與增值幅度，自動計算稅額並寄發通知，納稅人只要確認、繳納即可，無需自行填列複雜表格。

12-3.利弊得失

優點：

• 減少爭議與行政成本：統一稅基與稅率後，稅務機關查核容易、納稅人理解簡單，爭訟與抗辯減少。
• 提升效率與公平：以實價為基準，更貼近市場，避免公告地價落後導致不公平；累進稅率激勵長期持有與合理增值。
• 降低財團套利空間：簡化後的制度減少各種漏洞，大財團無法透過複雜結構規避稅負。

缺點：

• 過渡期法條與系統成本：將現行土增稅、合一稅合併需修法並更新系統，短期內需投入大量資源。
• 政策衝擊評估：新制度須重新評估對小農、弱勢或低價地區的影響，避免無心中剝奪部分群體穩定獲得的優惠。
• 政治阻力：既有制度利益關係人（如稅務顧問、部分產業團體）可能反對改革。

簡化後的稅制將「多重條例」整併為一套「實價累進增值稅」，能更有效實踐「漲價歸公」與「能力課稅」的核心理想，也大幅降低民眾與稅務機關負擔著台灣土地萬萬稅的戲謔稱號。但改革需兼顧過渡期影響，加強弱勢保護、設置適度扣除額，以免產生新的不公平。整體而言，若能克服修法與溝通挑戰，台灣不動產稅制有機會從繁複走向簡明，最終實現效率與公平並重的稅收治理。

 

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