秒懂台灣商辦市場：專家深度解析與未來趨勢

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目錄

I.什麼是商辦？

II.台灣商辦市場現況總覽

* 交易熱絡

* 企業自用需求強勁

* 區域市場充滿活力

III. 專家怎麼看：市場供需變化

* 台北辦公室供給增加

* 需求增長的關鍵因素

* 企業對辦公空間的新偏好

IV.專家怎麼說：租賃市場趨勢

* 台北租金持續上漲

* 空置率面臨挑戰

* 內湖市場相對穩定

V.專家怎麼分析：商辦投資前景

* 投資者興趣不減

* 舊 building 重建帶來新機會

* 潛在風險與注意事項

VI.專家觀點比一比

* 普遍共識

* 觀點差異與細節

VII. 商辦市場整體評估與未來展望

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I. 什麼是商辦？

什麼是商辦？簡單來說，「商辦」就是指用來做商業辦公用途的房地產。商辦市場包括了我們常見的辦公大樓、廠辦大樓，以及一些可以用來開設店面或作為工作室的空間。這些地方主要是提供企業或個人進行商業活動的場所，跟我們居住的住宅有明顯的不同。商辦的價值和市場表現，往往會受到整體經濟環境、產業發展以及企業擴張意願等因素的影響。

II. 台灣商辦市場現況總覽

• • 交易熱絡 根據專家分析，台灣的商用不動產市場，特別是商辦領域，在過去一段時間以來一直保持著非常高的交易量 1。值得注意的是，最新的數據顯示，市場的交易活躍度甚至超過了前幾年，這表示整個市場呈現出強勁的上升趨勢 3。有專家特別提到，台北市的商辦交易量在今年初就創下了歷史新高，這充分展現了首都地區商辦市場的蓬勃發展 3。這種持續的交易熱絡反映了投資者對市場的信心，以及企業對於自身發展和擴張的積極態度。當經濟環境穩定且商業前景看好時，企業通常會增加其在不動產方面的投入，以支持其業務增長。
  • 企業自用需求強勁 專家們普遍觀察到，許多商辦的買家都是為了滿足自身企業的營運需求而購買房產，尤其是在辦公室和廠辦這兩個方面 1。這種趨勢在不同的時間段都被提及，說明部分產業對於擁有自己的辦公場所存在持續的偏好。企業偏好自用可能有多種原因，例如穩定的利率環境、企業希望更好地掌控其工作空間，以及看好長期資產增值的潛力。那些為了自身使用而購買商辦的公司，很可能是基於其長期的發展計畫和財務狀況所做出的策略性決策。
  • 區域市場充滿活力 專家的分析也指出，除了台北市以外，台灣其他地區的商用不動產活動也相當活躍。特別是台灣南部地區，在半導體產業發展的帶動下，對於土地和工業用地的需求非常旺盛 3。新北市也被認為是一個重要的市場，它有效地承接了來自人口更密集、成本更高的台北都會區的外溢需求 8。此外，台中地區的土地投資也相當可觀，這表明中部台灣的商業活動正在增加 4。區域市場的蓬勃發展，顯示出經濟增長正在向非傳統的商業中心擴散。特定地區產業的發展，加上基礎設施的完善和可能相對較低的成本，都有助於商用不動產活動在地理上的多元化。

III. 專家怎麼看：市場供需變化

• • 台北辦公室供給增加 專家們提到，台北市新增了大量的辦公空間，包括在信義區等精華地段的一些高檔開發項目 1。從目前規劃的商用不動產項目來看，這種供給增加的趨勢在短期內很可能會持續下去 1。雖然新增的供給為尋找辦公空間的企業提供了更多選擇，但也導致台北市場的整體空置率明顯上升。新辦公空間被市場消化的速度可能沒有趕上新開發項目完工的速度。
  • 需求增長的關鍵因素

• • 科技產業： 專家們一致認為，科技產業，特別是人工智慧及相關產業的發展，是傳統辦公空間以及適合研發、數據處理等用途的工業用地需求的主要推動力 2。
  • 外國投資： 台北優質辦公空間的需求很大一部分來自於希望在台灣設立或擴大業務的外國公司 13。
  • 企業擴張與升級： 專家觀察到，越來越多的企業正在尋找更高品質或更大的辦公空間，以適應業務增長、提升企業形象或為員工提供更好的設施 3。
  • 預售屋偏好： 一個值得注意的現象是，尤其在台灣北部地區，企業更傾向於購買仍在建設階段的辦公室和廠辦物業 1。

蓬勃發展的科技產業和持續增加的外國投資共同為台灣商辦市場（尤其是在台北）的需求奠定了堅實的基礎。台灣在全球科技供應鏈中的戰略地位以及相對穩定的政治經濟環境，使其成為國內外企業都感興趣的投資地點。

• • 企業對辦公空間的新偏好 專家的分析顯示，目前市場上對於較小面積的辦公空間（約300平方米以下）需求強勁，但隨著企業規模的擴大，對於較大樓層面積的興趣也在增加 11。此外，專家也觀察到租賃需求出現分化，一些公司更看重市中心商業區的便利位置，而另一些公司則更傾向於在郊區尋找更大、更具成本效益的空間 16。辦公空間大小和位置偏好的變化，反映了企業不斷變化的需求，這可能受到混合工作模式的普及、成本優化策略以及對員工福祉和協作環境日益重視等因素的影響。企業很可能正在根據新的工作模式和經濟考量重新評估其辦公空間的需求。

IV. 專家怎麼說：租賃市場趨勢

• • 台北租金持續上漲 專家們普遍指出，台北主要商業區的平均辦公室租金呈現上漲的趨勢 1。特別是A級和A+級辦公大樓的租金經歷了顯著的增長，這表明市場對於高品質的辦公空間需求非常旺盛 11。台北精華地段租金的上漲壓力，很可能來自於高品質辦公空間供應有限以及國內外租戶持續需求的共同作用。在那些備受追捧的地區，由於可選擇的替代方案較少，房東通常可以要求更高的租金。
  • 空置率面臨挑戰 儘管租金呈現上漲趨勢，專家們也注意到台北的空置率同時也在上升，這主要是因為有大量新的辦公空間進入市場 1。然而，值得注意的是，那些地理位置優越、品質良好的建築，其空置率通常仍然相對較低，這說明市場存在一定的差異化 1。未來，隨著租戶有更多的選擇，整體空置率的上升可能會減緩租金增長的速度 12。為了吸引新完工建築的租戶，房東之間日益激烈的競爭可能會限制他們大幅提高租金的能力。
  • 內湖市場相對穩定 專家的分析顯示，內湖科技園區的租賃市場相對穩定，辦公室和廠辦的平均租金保持在一個相對一致的水平 8。與台北市中心的商業區相比，內湖的租金通常更具競爭力，這使其成為某些企業頗具吸引力的替代選擇 11。內湖各個區域的空置率雖然經歷了一些小幅度的波動，但總體而言一直維持在合理的範圍內 8。內湖市場的相對穩定性和較低的租金，使其成為企業（尤其是科技產業）在台北市中心更昂貴的區域之外尋找營運空間的重要選擇。內湖科技公司群集的發展，為該地區的辦公室和工業空間創造了持續的需求。

V. 專家怎麼分析：商辦投資前景

• • 投資者興趣不減 專家指出，投資者對於台灣的商用不動產市場，尤其是辦公室領域，持續展現出濃厚的興趣，這反映了他們對市場長期的積極看法 1。大型機構投資者的參與以及房地產開發商在市場上的積極活動，進一步證明了這種信心 3。專家認為，商辦物業是一種具有彈性的資產類別，長期來看可以提供穩定的租金收入和資產增值的潛力，這使得它在當前的經濟環境下成為一個有吸引力的投資選擇 11。在經濟不確定性增加的背景下，像商用不動產這樣的實體資產通常被視為資金的避風港。
  • 舊 building 重建帶來新機會 專家觀察到，投資活動越來越多地集中在那些位於城市精華地段、具有顯著重建潛力的老舊商業建築上 2。房地產開發商正積極尋找這類物業，這表明他們正策略性地專注於通過現代化或改造現有建築來創造價值 2。都市更新計畫和老舊商業建築的策略性重建，正成為商用不動產市場（尤其是在人口密集的城市中心）投資的重要驅動力。這些項目可以通過將過時或未充分利用的物業轉變為現代化、高需求的商業空間來釋放巨大的價值。
  • 潛在風險與注意事項 專家提醒投資者，應密切關注中央銀行的貨幣政策決策和更廣泛的利率趨勢，因為這些因素會直接影響借貸成本和整體市場情緒 1。地緣政治風險和全球經濟的總體狀況也被強調為可能影響台灣商用不動產市場的潛在因素 3。台北辦公室市場某些區域觀察到的空置率上升可能會對租金收益率產生一定的壓力，投資者在進行財務預測時應考慮到這一點 1。雖然台灣商辦市場的整體投資前景依然樂觀，但專家強調，在做出任何投資決策之前，進行全面的盡職調查並仔細評估潛在的宏觀經濟和市場特定風險至關重要。全面了解市場的動態，包括供需因素以及潛在的外部影響，對於做出明智且有利可圖的投資選擇至關重要。

VI. 專家觀點比一比

• • 普遍共識 來自不同領域的專家普遍認為，市場上對於商辦空間存在強勁的潛在需求，特別是那些為了自身營運而購買的企業。專家們也一致認同，台北市中心商業區優質辦公物業的租金呈現上漲的趨勢。科技產業（包括快速發展的人工智慧產業）對於辦公和工業空間需求的顯著影響，也得到了專家報告的廣泛認可。此外，專家們還一致認為，都市更新項目和老舊商業建築的策略性重建正日益成為投資和市場活動的重要驅動力。
  • 觀點差異與細節 雖然大多數專家的分析都指出，由於大量新的辦公室供應，台北的空置率有所上升，但他們對於租金增長的長期影響的看法存在一些細微的差別。一些專家預計租金上漲的速度可能會放緩，而另一些專家則認為，由於持續的需求，優質且地理位置優越的物業將繼續面臨租金上漲的壓力。不同的研究機構由於其關注點和數據來源的不同，對於不同區域市場的具體強調可能略有不同。例如，一些報告可能更側重於台灣南部工業部門的增長，而另一些報告可能更關注新北市市場的動態。分析中提供的細節程度和具體數據點在不同來源之間也可能存在差異。來自房地產公司的報告可能提供更詳細的交易數據和租戶行為的見解，而來自估價師協會的分析可能更側重於更廣泛的市場基本面和估值角度。儘管在塑造台灣商辦市場的主要趨勢方面存在強烈的總體一致性，但各種專家來源之間在重點和前景上的細微差異可能反映了其特定的專業領域、數據重點和分析方法。房地產公司由於直接參與交易和租賃活動，可能對市場情緒和定價動態有更直接的見解，而估價師協會可能提供更以估值為中心和長期的視角。

VII. 商辦市場整體評估與未來展望

• • 整體動能積極： 台灣商辦市場展現了強勁的基本面，這得益於其具有韌性的經濟、蓬勃發展的科技產業以及企業持續的信心。
  • 台北的核心地位： 台北仍然是商辦活動的主要中心，吸引著國內外企業。然而，區域市場正展現出日益增長的活力和增長潛力。
  • 新增供給的影響： 台北大量新增辦公空間既帶來了機遇也帶來了挑戰。雖然它為租戶提供了更多現代化的選擇，但也可能在市場的某些領域抑制租金的增長。
  • 自用趨勢持續強勁： 企業偏好購買自用物業的趨勢預計將持續下去，這反映了其長期的投資策略以及對未來業務前景的信心。
  • 位置與品質的重要性： 位於精華地段、提供高品質設施並符合環境、社會和治理（ESG）標準的物業將繼續獲得高額租金並吸引眼光敏銳的租戶。
  • 需要關注的關鍵趨勢： 遠程工作模式的發展、對可持續性和綠色建築認證日益重視，以及全球經濟趨勢的影響將繼續塑造商辦市場的動態。
  • 未來展望： 專家預計市場將持續活躍，科技產業和外國投資將帶來持續的需求。雖然台北的租金增長可能因供給增加而有所放緩，但基本需求的強勁和精華地段供應有限應能防止任何顯著的衰退。在特定產業發展和基礎設施項目的推動下，區域市場有望進一步擴張。都市更新計畫將繼續發揮變革性作用，在市場內創造新的投資和開發機會。

 

指標	A級辦公室（新台幣/坪）	B級辦公室（新台幣/坪）
平均租金	3,036	1,888
空置率	8.3%	3.9%
年租金增長率	1%	緩升

備註：數據來源於 1。 表格一：台北辦公市場主要指標（2023年第四季度）

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交易類型	2023年交易量（新台幣億元）	2024年上半年交易量（新台幣億元）
辦公	365	682.11
廠辦	363
工業土地	1,239	598.94
廠房
物流倉儲
土地

備註：數據來源於1。部分數據為估計或截至特定日期。 表格二：主要商用不動產交易類型與交易量（2023年及2024年上半年）  

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引用的來源

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2. 不動產投資市場簡報2024年2月 – 第一太平戴維斯, 檢索日期：3月 29, 2025， https://www.savills.com.tw/research_articles/167092/214824-0
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4. 【2024年Q1】信義全球資產商用不動產季報 – 安信建經, 檢索日期：3月 29, 2025， https://www.an-sin.com.tw/marketing/cfbde25b3fbf479ab152c314f178e93e
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9. 【台北市不動產估價師公會】2023年第1季季報, 檢索日期：3月 29, 2025， https://www.ncscre.nccu.edu.tw/node/6442
10. 台北市不動產估價師公會2023年第1季季報, 檢索日期：3月 29, 2025， http://www.reaa.org.tw/downloads/file_management/10000/1000/176/20230524111137_176.pdf
11. res.sinyiglobal.com, 檢索日期：3月 29, 2025， https://res.sinyiglobal.com/static/upload/report/2023Q4_SinyiGlobal_Report.pdf
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19. 〈房產〉2024年台北億元級豪辦交易信義區核心這棟最熱 – Yahoo 財經, 檢索日期：3月 29, 2025， https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%88%BF%E7%94%A2-2024%E5%B9%B4%E5%8F%B0%E5%8C%97%E5%84%84%E5%85%83%E7%B4%9A%E8%B1%AA%E8%BE%A6%E4%BA%A4%E6%98%93-%E4%BF%A1%E7%BE%A9%E5%8D%80%E6%A0%B8%E5%BF%83%E9%80%99%E6%A3%9F%E6%9C%80%E7%86%B1-043046247.html
20. 台灣投資市場報告2023 H2, 檢索日期：3月 29, 2025， https://www.cbre.com.tw/zh-tw/insights/figures/%E5%8F%B0%E7%81%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E5%B8%82%E5%A0%B4%E5%A0%B1%E5%91%8A-2023-h2

 

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